Todo sobre la permisología en proyectos inmobiliarios

La permisología en proyectos inmobiliarios es un proceso fundamental para asegurar que cualquier desarrollo cumpla con las normativas y regulaciones vigentes, asegurando para los inversionistas no tener contratiempos en el desarrollo de sus proyectos.

Veamos cuáles son los pasos esenciales y consideraciones importantes en la permisología de proyectos inmobiliarios en Chile.

La permisología puede ser un dolor de cabeza si no cuentas con un equipo experto. Por eso, en Troncoso Arquitectos te asesoramos desde el primer trámite. Nuestro equipo de arquitectos en Concepción tiene amplio conocimiento en gestión municipal y planificación. También contamos con especialistas que lideran proyectos como arquitectos en Bio Bio y ofrecemos soluciones completas para quienes buscan un arquitecto en Los Ángeles.

¿En qué consiste un proyecto inmobiliario?

Un proyecto inmobiliario es una iniciativa que abarca la planificación, desarrollo, y construcción de propiedades residenciales, comerciales o industriales.

Pero no solo se centra en la construcción de edificios, sino también en la creación de infraestructuras adicionales como vías de acceso, servicios básicos (agua, electricidad, alcantarillado) y áreas comunes si es necesario.

La fase final del proyecto incluye la comercialización y venta de las unidades inmobiliarias, que puede implicar estrategias de marketing y ventas dirigidas a clientes potenciales. También requieren una gestión financiera rigurosa para asegurar la rentabilidad del mismo y la satisfacción de las expectativas de los inversores.

Etapas de un proyecto inmobiliario

La permisología en proyectos inmobiliarios en Chile es un proceso complejo y multifacético que requiere una planificación meticulosa y una comprensión profunda de las normativas vigentes. Trabajar de la mano con una empresa de arquitectura en Chile y con las entidades gubernamentales es esencial para asegurar que el proyecto avance sin contratiempos y cumpla con todas las regulaciones necesarias.

1. Factibilidad del proyecto

La etapa de factibilidad del proyecto comienza con un estudio de mercado exhaustivo que evalúa la demanda y oferta de propiedades en la zona, identificando las necesidades y preferencias del público objetivo.

Se realiza un estudio financiero para calcular los costos de adquisición del terreno, construcción, permisos, y otros gastos operativos, comparándolos con las proyecciones de ingresos para asegurar la rentabilidad del proyecto.

Paralelamente, se lleva a cabo un análisis técnico que incluye la evaluación de las características del terreno, como su topografía, tipo de suelo, acceso a servicios básicos, posibles restricciones legales, ambientales, el medio humano, entre otros.

2. Adquisición del terreno

Una vez identificado el terreno adecuado, para su compra, se procede a una evaluación que incluye: análisis legales, técnicos y financieros. El análisis legal verifica que el terreno esté libre de cargas, gravámenes, y que su titularidad esté clara.

En paralelo, se realiza una evaluación financiera para determinar el valor de mercado del terreno y negociar un precio de compra favorable.

3. Estudio de factibilidad de normativas

Se lleva a cabo una revisión de la normativa urbanística vigente en la zona donde se ubica el terreno, ya sea verificar los usos permitidos del suelo, las densidades de construcción, las alturas máximas permitidas, los requisitos de estacionamiento, y las áreas verdes obligatorias, entre otros aspectos.

Paralelamente, se realiza un análisis de las normativas ambientales para identificar cualquier requisito relacionado con la protección del entorno natural, la gestión de residuos, el uso eficiente de recursos, y la mitigación de impactos ambientales.

Finalmente, el estudio de factibilidad de normativas incluye una revisión de las regulaciones relacionadas con la seguridad y accesibilidad de las edificaciones, así como los requisitos técnicos y de infraestructura que deben cumplirse.

En Troncoso Arquitectos, ponemos especial cuidado en este punto, desarrollando matrices de riesgo con un equipo multidisciplinario, lo cual nos permite poner alertas tempranas a nuestros clientes para tomar estrategías y planes de acción que permitan resultados óptimos, ganando tiempo y ahorrando recursos.

4. Estudio de impacto ambiental

Este estudio es esencial para garantizar que el proyecto se ejecute de manera sostenible y en conformidad con las normativas ambientales vigentes. Lo principal es identificar si el proyecto debe ser sometido o no al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA).

Se lleva a cabo una evaluación del entorno natural y social existente, lo que incluye el análisis de factores como la calidad del aire y agua, la flora y fauna local, el suelo, el paisaje y la salud de las comunidades circundantes.

Una vez recopilada esta información, se identifican los posibles impactos del proyecto durante sus distintas fases: construcción, operación y desmantelamiento.

5. Construcción y estructura

Una vez establecidos los cimientos, se procede con la construcción de la estructura principal y se instalan los sistemas eléctricos, de plomería, HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado), y otros servicios esenciales.

Finalmente, la fase de construcción y estructura culmina con los acabados interiores y exteriores, que pueden incluir la instalación de revestimientos, pintura, ventanas, puertas, y otros detalles estéticos que completan la apariencia del edificio.

7. Publicación en venta

Una vez que la construcción está completa y los permisos necesarios han sido obtenidos, el proyecto pasa a la fase de venta, las cuales muchas veces también suele iniciar antes o apenas empiezan las primeras excavaciones (véase venta en blanco, venta en verde), donde se implementan estrategias de marketing para atraer a potenciales compradores.

El equipo de ventas y marketing debe identificar el público objetivo y definir una estrategia de precios competitiva basada en el análisis del mercado y la demanda actual.

Permisología en proyectos inmobiliarios a tener en cuenta

Los compradores y arrendatarios potenciales confían más en proyectos que han seguido rigurosamente las normativas, sabiendo que están invirtiendo en propiedades seguras y de calidad. Veamos cuáles son los permisos necesarios.

Certificado de Informaciones Previas (CIP)

Este documento proporciona información esencial sobre la viabilidad de realizar una construcción en un terreno específico, incluyendo aspectos como restricciones urbanísticas y normativas aplicables.

El Certificado se obtiene en la Dirección de Obras Municipales (DOM) correspondiente y es un paso crucial para asegurarse de que el proyecto cumple con los requisitos legales y técnicos antes de avanzar en el proceso de autorización.

Hay que ser cuidadosos, por cuanto el CIP no otorga derechos adquiridos, sino solo una guía, por lo cual, será responsabilidad del Arquitecto del proyecto, hacer la revisión de todos los cuerpos normativos que rigen sobre un terreno en específico.

Permiso de edificación

Se obtiene a través de la Dirección de Obras Municipales (DOM) correspondiente al municipio donde se realizará la obra.

Para su obtención, es necesario presentar una serie de documentos, incluyendo antecedentes técnicos, planos detallados, memorias descriptivas y otros informes que proporcionen una visión completa del proyecto.

El permiso de edificación, según la Ley General de Urbanismo y Construcción, debe ser patrocinado por un Arquitecto, quien será el profesional competente y responsable de que el proyecto cumpla con toda la normativa vigente.

Declaración o Estudio de Impacto Ambiental (DIA / EIA)

Tiene como objetivo evaluar los posibles efectos ambientales que el proyecto podría generar y proponer medidas adecuadas para mitigarlos.

La aprobación de una DIA / EIA asegura que se consideren y gestionen adecuadamente los impactos ambientales, cumpliendo con las regulaciones ambientales y promoviendo prácticas sostenibles en el desarrollo del proyecto.

Cabe precisar que no todos los proyectos están obligados a desarrollar una declaración o estudio de impacto ambiental, sino solo aquellos indicados por la Ley 19.300 SOBRE BASES GENERALES DEL MEDIO AMBIENTE

Resolución de Calificación Ambiental (RCA)

Administrada por el Servicio de Evaluación Ambiental (SEA), la RCA asegura que el proyecto cumpla con todas las normativas y regulaciones ambientales vigentes.

Es un proceso exhaustivo que evalúa los posibles impactos del proyecto en el entorno y establece medidas para mitigar cualquier efecto negativo.

Una RCA Favorable, es el resultado esperado de un proceso de Declaración de Impacto Ambiental o Estudio de Impacto Ambiental. Si un proyecto requiere ser evaluado ambientalmente, no podrá iniciar obras mientras no cuente con este documento.

Permisos específicos

Por ejemplo, las construcciones situadas en zonas de conservación histórica requieren un permiso especial para asegurar que el proyecto respete el valor cultural y arquitectónico del área.

Del mismo modo, los proyectos ubicados en zonas de riesgo, como áreas sísmicas o propensas a inundaciones, deben obtener permisos adicionales para garantizar que se implementen medidas adecuadas de prevención y mitigación de riesgos.

Recepción municipal

La Recepción Municipal garantiza que la construcción cumpla con los estándares de calidad, seguridad y legalidad requeridos, permitiendo la formalización del proyecto y su habilitación para su uso.

La recepción municipal es otorgada por la Dirección de Obras Municipales, la cual revisa que las obras se hayan ejecutado conforme al Permiso de Edificación aprobado.

Autorización del Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU)

Este organismo se encarga de supervisar el desarrollo urbano y la implementación de políticas habitacionales, asegurando que los proyectos cumplan con los estándares y objetivos de desarrollo social y urbano.
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Esta institución actúa como contraparte técnica para los proyectos que son parte del programa habitacional del gobierno, como por ejemplo, el DS49 Viviendas para familias vulnerables y DS19 Viviendas de integración social y territorial.

Leyes normativas que regulan el sector inmobiliario

En Chile, las principales leyes y normativas que regulan el sector inmobiliario son:

Ley	Descripción	Aspectos Clave
Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC)	Establece normas para la planificación, desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios.	- Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC) - Normas para la construcción
Ley de Copropiedad Inmobiliaria	Regula la administración y funcionamiento de condominios y edificios en propiedad común.	- Derechos y obligaciones de propietarios - Procedimientos para toma de decisiones
Ley de Arrendamiento de Viviendas	Regula las relaciones entre arrendadores y arrendatarios de viviendas.	- Derechos y obligaciones de ambas partes - Plazos de arrendamiento - Condiciones de pago
Ley de Protección al Consumidor	Establece derechos de los consumidores en transacciones inmobiliarias.	- Publicidad engañosa - Garantías - Derecho a la información
Ley de Impuesto a la Renta	Establece normas para el pago de impuestos por parte de propietarios de bienes inmuebles.	- Determinación de la renta imponible - Tasas de impuestos - Deducciones permitidas

En Troncoso Arquitectos te asesoramos durante todo el proceso

Contar con un arquitecto en la estrategia de permisología es crucial debido a la complejidad de las normativas y regulaciones locales. Un arquitecto experimentado puede anticipar y resolver problemas antes de que se conviertan en obstáculos significativos, lo que acelera el proceso de aprobación de permisos y evita costosos retrasos.

Además, su conocimiento en derecho urbanístico y permisología permite una gestión más eficiente y efectiva de los requisitos legales, asegurando que el proyecto cumpla con todas las normativas vigentes y optimizando la viabilidad y éxito del mismo.

Contamos con capacitación avanzada gracias a nuestro amplio currículum, que incluye Diplomado en Derecho Urbanístico y Diplomado en Permisología de Proyectos Inmobiliarios, ambos del Centro de Estudios Territoriales de la Universidad de los Andes, lo que nos permite enfrentar desafíos regulatorios con eficacia y precisión.

Además somos socios de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), donde participamos activamente y nos mantenemos a la vanguardia de los cambios en el rubro de la construcción.

Como oficina de arquitectos, puedes confiar en que cada aspecto de la permisología será manejado con la máxima competencia y profesionalismo.