¿Qué es el plan regulador comunal y para qué sirve?
El plan regulador comunal es una herramienta legal que define la forma y las condiciones de construir el espacio público y privado dentro de un área urbana.
La planificación urbana bien concebida y administrada tiene el poder de mejorar las perspectivas económicas de sus habitantes, promueve la productividad y es capaz de aliviar la pobreza.
Una herramienta para el desarrollo urbano implementada en Chile, y que han dado buenos resultados pero que lógicamente se deben seguir perfeccionando, son los Planes Reguladores Comunales, también conocidos como PRC. Quédate aquí para que conozcas de qué se trata, cómo está estructurado, por qué debes conocerlo y otros detalles relacionados con su proceso de aprobación.
En nuestra oficina de arquitectura, cada proyecto comienza con un estudio de cabida, y la revisión del plan regulador comunal y de los demás instrumentos de planificación territorial es su primer paso. Lo hacemos como oficina de arquitectura en Concepción, como arquitectos en la Región del Biobío y como arquitecto en Los Ángeles.
¿Qué es un plan regulador comunal?
El Plan Regulador Comunal es una herramienta jurídica o Instrumento de Planificación Territorial (IPT). Aquí se define cómo está estructurado el espacio público y privado dentro de determinada área urbana.
Tal como su nombre lo indica, regula y establece sus propias reglas en lo que respecta al uso del suelo y las condiciones para el desarrollo de las diferentes edificaciones. Además, delimita los espacios públicos, áreas verdes, protección de los patrimonios y afines.
¿Para qué sirve un plan regulador comunal?
El Plan Regulador Comunal tiene como objetivo principal dar un orden al crecimiento que se produzca en las localidades urbanas. Asimismo, ofrece información relevante sobre la normativa que hay que aplicar en cuanto a usos, formas y condiciones de construcción en determinada localidad.
Vale destacar que las obras de construcción llevadas a cabo en una ciudad se producen gracias a la voluntad y el esfuerzo de los diferentes actores públicos y privados. Por lo tanto, dicho programa facilita la óptima administración del territorio comunal.
¿Qué debe contener un plan regulador comunal?
En conformidad al Artículo N° 42 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el Plan Regulador Comunal estará compuesto por:
- Una memoria explicativa.
- Un estudio de factibilidad.
- Una ordenanza local.
- Los planos.
De igual modo, será necesario incluir los siguientes criterios:
- Criterio de urbanización:
En el proyecto se establecen las vías estructurantes, calles principales, anchos mínimos, vialidad existente y proyectada. Asimismo, será necesario diferenciar las áreas urbanas de las comunales y fijar los límites respecto a las construcciones que se pretenden desarrollar.
- Criterio de uso del suelo:
En esta sección se establece una zonificación para proceder a compatibilizar los tipos de uso que están permitidos según el efecto que puedan producir. Se normarán como residenciales, de equipamiento, para actividades productivas, infraestructura, espacios públicos o áreas verdes.
- Criterios de edificación:
Se estipulan los criterios de edificación en cuanto a los sistemas de aislamiento, las alturas máximas permitidas, el coeficiente de constructibilidad y de ocupación. Igualmente, en esta categoría se incluye la superficie predial mínima, los distanciamientos, las densidades y afines.
- Zonificación y normas específicas:
Aquí será necesario especificar cuáles son las áreas restringidas, de alto riesgo o de peligro potencial para la población según las normas urbanísticas. Por ejemplo, las propensas a inundaciones, avalanchas, derrumbes o a causa de la actividad humana.
- Punto de vista de la situación comunal:
Durante el proceso de creación o actualización de este tipo de proyectos será necesario tener en consideración el punto de vista de la situación comunal. La participación ciudadana ayuda a las comunas de Chile.
El cómo es el desarrollo de un PRC y los alcances que este tiene para su elaboración queda claramente establecido en los articulos 2.1.11. y siguientes de la OGUC. Dicho proceso es llevado a cabo por el municipio, quien a través de su departamento de asesoría urbana o por medio de profesionales asesores, llevan el proceso adelante.
¿Cómo leer la Ordenanza Local y sus planos?
La Ordenanza Local y los planos son elementos esenciales del Plan Regulador Comunal que deben ser comprendidos para entender las regulaciones y disposiciones del mismo.
La Ordenanza Local contiene las normativas y disposiciones específicas que rigen el desarrollo urbano dentro de la comuna. Los planos, por otro lado, ofrecen una representación gráfica de estas regulaciones, mostrando la zonificación, los límites de construcción, las áreas verdes, entre otros aspectos.
Es fundamental comprender la simbología utilizada en los planos y cómo se relaciona con las disposiciones de la Ordenanza Local para asegurar el cumplimiento adecuado de las regulaciones urbanísticas.
¿Qué es el Certificado de Informaciones Previas (CIP) y cómo utilizarlo?
El Certificado de Informaciones previas (CIP) es un documento que contiene información detallada sobre un determinado terreno o propiedad dentro de la comuna.
Entre los datos que puede incluir se encuentran las condiciones urbanísticas que aplican al terreno, esto es, los límites de construcción permitidos, las restricciones de uso del suelo, alturas máximas, coeficientes de constructibilidad y porcentaje de ocupación de suelo y cualquier otra información relevante para el desarrollo urbano en esa área.
Este documento es fundamental para cualquier proyecto de construcción o desarrollo inmobiliario, ya que proporciona información clave para asegurar el cumplimiento de las regulaciones del Plan Regulador Comunal y evitar posibles conflictos legales o urbanísticos.
¿Qué significa actualizar el PRC?
La actualización del Plan Regulador Comunal es un proceso necesario para garantizar que las regulaciones y disposiciones contenidas en este instrumento de planificación territorial estén alineadas con las necesidades y realidades actuales de la comuna.
Esto implica revisar y, si es necesario, modificar las normativas relacionadas con el uso del suelo, las condiciones de construcción, la zonificación, entre otros aspectos, para adaptarlas a los cambios en el entorno urbano y las demandas de la comunidad.
La actualización del PRC es fundamental para promover un desarrollo urbano sostenible y equitativo, que beneficie a todos los habitantes de la comuna y asegure un uso eficiente y responsable del territorio.
Ya desde hace años se trabaja en la forma de poder hacer que las actualizaciones de los PRC puedan ser muchos más ágiles en su tramitología, por cuanto, hoy en día, estos demoran alrededor de 7 años y más, según cifras del MINVU y de la CCHC, ocasionando que cuando estos lograr salir a la luz, prácticamente ya están desactualizados a la realidad que vive la ciudad actual.
¿Cómo se puede participar en el desarrollo del plan regulador?
La participación ciudadana es un aspecto fundamental en el desarrollo del Plan Regulador Comunal, ya que permite incorporar las necesidades, opiniones y visiones de la comunidad en el proceso de planificación urbana.
Existen diversas formas de participar, como asistir a reuniones públicas, presentar observaciones por escrito, participar en talleres de trabajo, entre otras.
Es importante que los ciudadanos se informen sobre el proceso de actualización del plan regulador y aprovechen las oportunidades disponibles para hacer escuchar su voz y contribuir al desarrollo de su comuna de manera activa y responsable.
La etapa en la que la ciudadanía puede participar, es el momento del desarrollo del anteproyecto del PRC. En dicho momento, es la municipalidad quien, a través de distintos canales, informará del proceso de creación, modificación o actualización del plan regulador comunal e invitará a la comunidad a informarse y participar de las audiencias públicas y reuniones para escuchar todas las voces y realizar la toma de decisiones.
¿Cómo es el proceso de aprobación de un Plan Regulador Comunal?
El proceso de aprobación de un Plan Regulador Comunal sigue varias etapas:
- Ajuste, diagnóstico y alternativas: Contempla estos aspectos:
- Ajuste metodológico.
- Levantamiento de información territorial.
- Diagnósticos.
- Inicio del proceso Evaluación Ambiental Estratégica (EAE).
- Entrevistas a actores claves.
- Alternativas de estructuración.
- Diagnóstico ambiental estratégico.
- Talleres para la selección de alternativas.
- Propuesta de imagen objetivo.
- Imagen objetivo: Se procede a la tramitación de la imagen objetivo, audiencias públicas, exposición de alternativas y aprobación del concejo.
- Anteproyecto: En esta etapa nace el anteproyecto y se realizan todos los talleres de análisis que sean necesarios para su formulación.
- Informe ambiental: Tramitación del respectivo informe que corresponde a una Evaluación Ambiental Estratégica (EAE).
- Aprobación: Se aprueba el proyecto propuesto y es el momento idóneo para presentar la exposición del informe ambiental.
¿Cuál es la situación actual de los Planes Reguladores Comunales en Chile?
Finalmente, es bueno hacer una análisis de la situación actual de los planes reguladores comunales. Actualmente en Chile un 70% de las comunas del país cuenta con un PRC y solo 15 comunas no cuentan con uno (donde vive el 0,31% de la población del país). Adicionalmente, todas las ciudades de más de 50.000 habitantes tiene un PRC operando.
En resumen, el PRC es un instrumento de planificación territorial que, a través de la zonificación, está permitiendo dar un orden a la ciudad, que puede ser es más idóneo o no, pero que sí permite generar una estructura basada en estudios y análisis concretos.
Lamentablemente, los PRC no son perfectos, tienen falencias, sobre todo respecto al tiempo que demoran en su desarrollo y aprobación, incluso muchas veces ni siquiera se llegan a aprobar, sin embargo, estamos confiados que el tiempo y la política pública permitan destrabar este escollo y podamos generar una regulación que como objetivo principal tenga el bienestar de toda la ciudadanía para los tiempos actuales.
Escrito por
Camila Barrera
Arquitecta en Troncoso Arquitectos. Arquitecta, Universidad del Bío-Bío.
